contingut patrocinat
Que una finca rústica estigui arrendada no vol dir que no pugui vendre's . L'operació és possible, però el propietari ha de tenir en compte les condicions del contracte d'arrendament, la durada i els drets que pugui tenir l'arrendatari.
Per això, abans d'iniciar una venda, cal analitzar la situació concreta de la finca. No és el mateix vendre una finca lliure d'arrendataris que transmetre una propietat el contracte de la qual continua vigent durant uns quants anys.
A Fincas Continente , conèixer aquestes circumstàncies des del principi permet plantejar l'operació amb més claredat i evitar imprevistos durant el procés.
Es pot vendre una finca rústica llogada?
Sí. La legislació sobre arrendaments rústics contempla expressament la possibilitat de transmetre una finca que està arrendada.
La principal qüestió és que la venda no elimina automàticament el contracte d'arrendament . Amb caràcter general, el comprador se subroga en els drets i les obligacions que corresponien a l'arrendador i ha de respectar el termini que correspongui segons les característiques i la durada del contracte.
Això significa que una finca es pot vendre estant arrendada, però el comprador ha de conèixer aquesta circumstància i assumir les condicions que corresponguin.
Per això, per al propietari que vol vendre, el primer pas no hauria de ser simplement anunciar la finca, sinó revisar prèviament el contracte d'arrendament.
Compta amb Finques Continent a: ventas@fincascontinente.com / Móv. 672 46 14 53
Què cal comprovar abans de posar la finca a la venda?
Finques Continente, experts en operacions de compra/venda de finques rústiques , expliquen que hi ha diversos aspectes fonamentals a tenir en compte:
1. El contracte d'arrendament
Cal conèixer quan es va signar, quina durada es va pactar, si hi ha pròrrogues i quines són les condicions establertes entre propietari i arrendatari.
La Llei d'arrendaments rústics estableix una durada mínima de cinc anys per a aquests contractes i preveu determinades regles de pròrroga i preavís. Per exemple, quan l'arrendador vol recuperar la possessió en finalitzar el termini, ho ha de comunicar fefaentment amb un any d'antelació; si no ho fa, el contracte es pot prorrogar per períodes de cinc anys.
Per això, conèixer la data real de finalització del contracte és una de les primeres qüestions que cal analitzar.
2. Què s'està arrendant exactament
No sempre s'arrenda simplement una parcel·la. El contracte pot afectar una finca completa, una part o fins i tot una explotació agrícola en conjunt.
També hi poden haver drets de producció o altres drets vinculats a la finca que formin part del contingut de l'arrendament.
Determinar exactament què està inclòs al contracte és essencial perquè la venda es plantegi correctament.
Compta amb Finques Continent a: ventas@fincascontinente.com / Móv. 672 46 14 53
El comprador ha de mantenir l'arrendatari?
En determinats supòsits, sí.
La Llei 49/2003 estableix que l'adquirent d'una finca rústica arrendada queda subrogat en els drets i les obligacions de l'arrendador i ha de respectar el període d'arrendament que correspongui.
Per tant, vendre una finca arrendada no equival a vendre-la lliure d'arrendament.
Això pot ser perfectament compatible amb una operació de compravenda. De fet, per a determinats compradors, adquirir una finca que ja genera una renda pot ser interessant.
La clau és que les dues parts coneguin des del principi la situació jurídica i contractual de la finca.
El dret de tempteig i retracte de l'arrendatari
Aquest és un dels aspectes que més convé tenir en compte.
En determinades transmissions de finques rústiques arrendades, l'arrendatari que reuneixi les condicions establertes legalment –entre elles, tenir la condició d'agricultor professional o pertànyer a determinades entitats– pot disposar de dret de tempteig i retracte.
En termes senzills, el tempteig permet a l'arrendatari adquirir la finca en les mateixes condicions que se li hagin comunicat abans de la venda.
La normativa estableix un termini de 60 dies hàbils des de la notificació per exercitar aquest dret. Si no es realitza correctament la comunicació prèvia, també hi pot haver dret de retracte una vegada realitzada la transmissió.
Per això, la notificació a l'arrendatari no s'hauria de tractar com un simple tràmit administratiu. S'ha de fer correctament i amb les condicions de l'operació perfectament definides.
I si no s'informa correctament l'arrendatari?
Aquí podeu aparèixer un dels principals riscos d'una operació d'aquest tipus.
La legislació estableix que, per inscriure determinats títols dadquisició de finques rústiques arrendades, sha de justificar que shan realitzat les notificacions corresponents.
A més, si les condicions finals de la venda –per exemple, el preu o la identitat del comprador– no coincideixen exactament amb les comunicades prèviament a l'arrendatari, poden sorgir drets d'adquisició o retracte en els termes previstos per la llei.
Per això, una operació aparentment senzilla es pot complicar si no es revisa prèviament el contracte i la situació de l'arrendatari.
Hi ha casos en què no hi ha dret de tempteig i retracte?
Sí. La Llei d'arrendaments rústics mateixa contempla determinades excepcions.
Per exemple, aquests drets no procedeixen en algunes transmissions gratuïtes a favor de determinats familiars, així com en determinades operacions de permuta de finques rústiques destinades a agregació quan es compleixen les condicions establertes legalment.
A més, cal analitzar qui és l'arrendatari i quines condicions reuneix perquè no tot arrendatari té necessàriament els mateixos drets d'adquisició preferent.
Per això és important estudiar cada operació individualment.
És millor vendre la finca arrendada o esperar que s'acabi el contracte?
No hi ha una resposta universal.
Dependrà de factors com:
- La durada que reste de l'arrendament.
- La renda que genera la finca.
- Les condicions del contracte.
- El tipus de cultiu i aprofitament.
- Les característiques de la finca.
- El perfil dels possibles compradors.
- La situació del mercat.
- Els drets que pugui tindre l'arrendatari.
- Les condicions concretes de la futura compravenda.
En alguns casos pot resultar interessant vendre la finca amb l'arrendament vigent , especialment per a un comprador que busqui una propietat que ja estigui generant ingressos.
En altres, pot ser preferible estudiar prèviament les possibilitats de finalitzar o reorganitzar la relació contractual, sempre dins del que permeti la legislació i el contracte mateix.
Una finca arrendada també pot ser una oportunitat
Des del punt de vista de la venda, el fet que una finca estigui arrendada no ha de ser necessàriament un desavantatge.
Per a determinats compradors, conèixer que la propietat ja té un arrendatari, una renda establerta i una activitat agrícola en funcionament pot aportar previsibilitat a la inversió.
L'important és presentar l'operació amb transparència i amb tota la informació contractual disponible.
Una finca arrendada s'ha de comercialitzar com el que és realment: una propietat amb unes condicions d'explotació i uns drets i obligacions que el comprador ha de conèixer abans de prendre una decisió.
Abans de vendre, revisar; abans d'anunciar, planificar
La venda d'una finca rústica arrendada es pot fer, però requereix parar atenció a aspectes que no apareixen a primera vista en una finca lliure.
Revisar el contracte, conèixer-ne la durada, identificar els drets de l'arrendatari i preparar correctament les comunicacions són passos que poden evitar problemes posteriors.
A més, la pròpia escriptura d'alienació d'una finca rústica ha de fer constar si la finca està arrendada o no, i aquesta circumstància té rellevància per a la inscripció registral.
Per això, si estàs pensant a vendre una finca rústica que actualment està arrendada, el que és recomanable és analitzar primer la seva situació concreta i després definir l'estratègia de venda.
A Fincas Continente estudiem les condicions de cada propietat abans de fer el següent pas, perquè el propietari conegui les particularitats de l'operació i pugui afrontar la venda amb més seguretat i claredat.
Tens una finca rústica arrendada i estàs pensant a vendre-la? Abans de posar-la al mercat, revisem la seva situació.
